עו"ד גלבר מבקשת: לבטל הסכם עירייה חפא בנוגע לבניית דירות להשכרה לצעירים

בבקשתה של חבר מועצת העיר עוד הלן גלבר היא מזכירה כי בישיבת מועצת העיר מיום 2.3.22 (נכון גם ליום 1.6.22) הובא הסכם החכירה בין העירייה לחפ"א וזאת תוך שהעירייה מתנגדת להצעתי להוסיף התניה בהסכם המחייבת את חפ"א ליעד את הקרקע הציבורית אך ורק לטובת דיור בהישג יד להשכרה לזוגות צעירים (להלן גם: "דיור בהישג יד")  ומשאירה את נוסח ההסכם עמום.  חמור אף יותר התנגדותכם לעגן בהסכם את התנאים והקריטריונים, שיוענקו לצעירים הזכאים לדיור בהישג יד, ולהשאיר את ההחלטה בידי דירקטוריון חפ"א וזאת בניגוד לתקנות;  בניגוד להחלטות רשות מנהל מקרקעי ישראל (להלן גם: "החלטות רמ"י").

אקדים ואדגיש, אני בעד פרויקטים לדיור בהישג יד להשכרה ולמגורים לטובת בני העיר.  אולם, ההסכם שנחתם עם חפ"א שגוי ופוגע בזכויות הזוגות הצעירים;  אינו שומר על האינטרסים שלהם;  אינו מעגן בצורה ברורה את התנאים שיוענקו לזוגות הצעירים הזכאים; אינו מעגן בצורה ברורה כי השימוש בקרקע יעשה אך ורק לטובת דיור בהישג יד להשכרה לזוגות צעירים.

לפיכך, ועל מנת לשדרג את הפרויקט לטובת האינטרסים של התושבים ולפעול בהתאם לתקנות,  אבקש לעגן בהסכם, ברחל בתך הקטנה, את התנאים והזכויות שיוענקו לזוגות הצעירים הזכאים, את השימושים שייועדו אך ורק לדיור בהישג יד להשכרה,  וזאת על מנת למנוע כי הקרקע הציבורית תהפוך למטרות אחרות שלא לטובת התושבים והצעירים והכל כפי שיפורט:

1. בישיבה מועצת העיר, כאמור,  הובא לאישור הסכם חכירה המתייחס להעברת קרקע ציבורית בשטח של כ- 4.5 דונם במרינה (מיקום הטוב והיקר ביותר בעיר) במחיר של 360,000 ₪ בלבד. (להלן גם: "הסכם חפ"א"). (מסומן 1). בישיבת המועצה הוצג  כי הקרקע תיועד לדיור בהישג יד להשכרה.

• אך מילים לחוד והסכמים לחוד.  מעיון בהסכם החכירה עולה כי העירייה אינה מחייבת את חפ"א ליעד את הקרקע אך ורק לדיור בהישג יד להשכרה לזוגות צעירים. היועץ המשפטי, עו"ד עמיר, בחוות דעתו מציג את היעוד, לדיור בהישג יד, בלשון רכה, עמומה ובלתי מחייבת "ככל שהדבר יתאפשר" וחמור אף יותר בהסכם, הגדילה העירייה והעבירה את סמכותה, לעשייה במקרקעין, לידי חפ"א: "ידוע לעירייה כי החברה מתכננת..".

• לאור החשיבות אציין כי בשנת 2014 נקבעו תקנה המאפשרת תוספת למטרות ציבוריות לדיור בהישג יד להשכרה, תקנות התכנון והבניה (אישור מטרה ציבורית), התשע"ה-2014 (להלן: "תקנות 2014"). התקנות מפרטות מנגנון שלם באיזה דרך העירייה מפעילה, מנהלת, משכירה; המנגנון קובע אחוזי הקצאה לטובת בני אשדוד; מגדיר תנאי סף לזוכים בהגרלה, קובע את תקופת השכירות, קובע מחיר מופחת בשיעור של 20% ממחיר השוק ועוד. תקנות אלה כל מטרתן הינה להוסיף שימוש לטובת דיור בהשיג יד לשכירות, ולפקח שמטרה זו תיושם בהתאם להחלטות רמ"י.

• בישיבת, כאמור, דרשתי לעגן בהסכם, באופן מפורש, כי ההקצאה תינתן לחפ"א אך ורק למטרת דיור בהישג יד להשכרה לזוגות צעירים, ולעגן את התנאים והקריטריונים  ביחס לדיור בהישג יד להשכרה שיוענקו לאותם הזוגות (בהתאם לתקנות ולסעיף 2.4 בנוהל רמ"י הקובע את חובתה של הרשות לעגן ולצרף התקנות כנספח לחוזה) – הצעותיי נדחו על הסף.

• פשוט לא יאומן כי יסופר! מצד אחד העירייה מציגה בפניי חברי מועצה (בעל פה) כי הקרקע תיועד לדיור בהישג יד ומצד שני העירייה לא מוכנה לקבע ולהתנות, באופן  מפורש, בהסכם ולחייב את חפ"א ליעד את הקרקע הציבורית אך ורק לדיור בהישג יד להשכרה לזוגות צעירים. נשאלת השאלה מה עומד מאחורי התנגדות זו?

• בבדיקה שערכתי, מול המנהל, ובהתאם להחלטות רמ"י, חפ"א אינה עומדת בהגדרת מוסד ציבורי,  לעניין העברת קרקע בפטור ממכרז לדיור בהישג יד הקובע: "עמותה רשומה על פי חוק העמותות, התש"ם-1980, או חברה לתועלת הציבור הרשומה בפנקס החברות לתועלת הציבור…" – חפ"א הינה חברה בע"מ ואינה רשומה כחברה לתועלת הציבור.

• משחפ"א אינה עומדת בתנאים לפטור ממכרז, היה על העירייה לצאת למכרז פומבי על מחיר הקרקע בהתאם להוראות סעיפים 188 ו-197 לפקודת העיריות. בעניין זה ראוי לציין כי לאור מיקום הקרקע, סביר להניח שהעירייה הייתה נהנית מסכום גבוה משמעותי, עבור כ-4.5 דונם במרינה, מהמחיר שקבע השמאי (360,000 ₪ בלבד).

• קיימת חשיבות רבה בקיומו של מכרז גם לאור העובדה שהסכומים שיתקבלו, מעל הסכום כאמור, ינותבו  לטובת  שדרוג הפרויקט יותר לטובת אותם צעירים שיזכו בדירות.

• הקרקע במרינה הינה שריד אחרון לטובת צרכי התושבים.  כזכור, המרינה במקור לא היתה אמורה להיות רובע מגורים. אולם, בפועל כל תוכנית הוסיפה יחידות דיור מבלי שהוסיפו בתי ספר לאותם יחידות שנוספו. כיום יש מספר גנים ובתי כנסת בלבד.

• חוות הדעת הכלכלית שצורפה למועצת העיר (יפורט בהמשך), אינה מתייחסת לצרכי הציבור והמוסדות שיש להקצות לאותם צעירים שיגורו באותן יחידות שכביכול ייועדו לדיור בר השגה לשכירות.
  • לאור האמור, יש להציג תוכנית המתייחסת למוסדות הציבור הכולל ברובע שהרי סעיף 4.13.13(ב)(ד) "בהחלטות רמ"י" קובע כי רמ"י לא יתמוך ולא יאפשר קרקע חליפי.

1. תנאי להקצאת דיור בהישג יד להשכרה היא קיומה של כדאיות כלכלית בהתאם לחוות דעתה של חברת דירה להשכיר ו/או רמ"י. ( כל שהוצג במועצה היא חוות דעת כלכלית של חברת BFKS,  שלא נכללה כנספח להסכם החכירה (להלן גם: "תוכנית כלכלית"),  שממנה עולה כי אין כדאיות כלכלית למיזם. זה לא הפריע ליו"ר המועצה עו"ד כנפו לטעון  כי אין בעיה לאשר את ההסכם גם כשאין כדאיות כלכלית בניגוד לסעיף 4.12.13 (ב)(5) ה.רמ"י.

1. מעיון בתוכנית 70/101/02/3 החלה עולה כי התכליות המותרות: שרות בריאות, מוסדות חינוך, בתי כנסת ושרותי תרבות וחברה. וקובעת בניינים בגובה: 4 קומות ו-1 מרתף.
   1. 11.1.  התוכנית הכלכלית, כאמור, מציגה כמות של  101 יחידות דיור (65 מ"ר). כיוון שמדובר בקרקע אי רגולרי שקשה לתכנן עליה, נראה כי לא ניתן יהיה ליישם את כמות היחידות המבוקשת בתנאי התב"ע הקיימת. סביר להניח כי חפ"א תבקש זכויות נוספות ותבצע שינוי תב"ע מקומית.
   1. 11.2.  לאור האמור, ולמען השקיפות אבקש כי תוצג תוכנית כיצד יוצבו היחידות, כאמור, בקרקע שבנדון בהתאם לתב"ע הקיימת, וכן את מוסדות הציבור לטובת אותן יחידות.  

מקרקעין הם משאב יקר שנמצא במחסור. המקרקעין ניתנו לרשויות המקומיות כנאמן של הציבור, ועליהן להשתמש בהם ולחלק אותם בזהירות ובשוויוניות תוך שמירה על מכלול האינטרסים הציבוריים הכרוכים בכך. אילו כוונת העירייה היו ליעד את הקרקע לדיור בר השגה להשכרה היה על העירייה לקבל את הצעתי ולעגן את התקנות וליעד הקרקע אך ורק לדיור בר השגה.

התנהלות זו, שלא לעגן בהסכם החכירה את השימוש והזכויות שיוענקו לזוגות הצעירים מעלה בי חשש כבד כי, ברבות הימים, הקרקע הציבורית תהפוך למטרות אחרות לחלוטין שלא לטובת הזוגות הצעירים. הדברים מקבלים משנה תוקף כאשר מדובר בקרקע היקרה ביותר בעיר, ובמקום בו תחזוקת הבניין יקרה מאוד לאור הקרבה לים. ואני תוהה,  איזה זוג צעיר יוכל לשלם את השכירות?

לאור האמור, ולמען השקיפות ועל מנת לשדרג את הפרויקט לטובת האינטרסים של התושבים אבקשך לבטל את הסכם החכירה שנחתם באופן לא חוקי ובניגוד למנהל תקין ולפעול אך ורק לטובת האינטרסים של התושבים:

• לעגן בהסכם את התנאים והזכויות שיוענקו לזוגות הצעירים הזכאים, ואת השימושים שייועדו אך ורק לדיור בהישג יד להשכרה לזוגות הצעירים.  וזאת על מנת למנוע כי הקרקע הציבורית תהפוך למטרות אחרות שלא לטובת  התושבים והזוגות הצעירים.
• הוצאת מכרז פומבי על הקרקע, בהתאם לחוק, וכל הסכומים שיתקבלו, מעל הסכום שהוצע בחוות הדעת, ינותבו לטובת שדרוג הפרויקט לטובת הצעירים שיזכו בדירות.
• לעגן בהסכם כי הבניינים שיבנו יועברו לבעלות העירייה.
• ויפה שעה אחת קודם.

אבקש התייחסותך.