תושבי אשדוד מבולבלים מאוד משלל תכניות הבנייה לפרויקטים חדשים, שמפרסמת העירייה באופן נמרץ בשנה האחרונה ובחודש האחרון ביתר שאת. חדשות לבקרים משחררת העירייה באמצעות דובריה השונים, פרסומים על עוד ועוד אישורי תכניות והמלצות שיוצאות מוועדת בניין ערים לבניית עוד ועוד דירות. מטעם העירייה, דובר העירייה, מטעם לשכת ראש העיר, ומטעם דוברות מינהלת הסכם הגג והתחדשות עירונית. כן, גם להם יש מערך דוברות ולעתים הודעה זהה יוצאות מכמה מקומות ודומה כי העיר כבר מוצפת בבנייה בעת הזו והמנופים עובדים ללא הרף.
אז ככה, שלא. אמנם תכניות יש למכביר ומדיניות של ראש העיר שמלווה מקדם ודוחף אבל יש פרוצדורה, יש וועדות מקומיות מחוזיות וארציות (הוטמ"ל), וצריך הרבה זמן וסבלנות. זה יפה לראות הדמיות וצילומים של פרויקטים נהדרים אבל צריך להתאפס. יש זמן וזה לא מחר בבוקר. חלק מהוועדות הארציות בגלל, שהיו בחירות וטרם קמה ממשלה בכלל היו תקועות והיו הרבה חסמים, גם בקידום תכניות של פינוי בינוי וגם במסגרת הבנייה בהסכם הגג. אז תכניות יש, הדמיות גם והרבה רצון ודחיפה מעיריית אשדוד לקדם תכניות בנייה, אבל רובן עדיים על הנייר, וחלקם ממש על סף התחלת בנייה. אבל זה יקח זמן.
כך או כך התכניות בעירייה לגבי בניית דירות, מחלוקות לשתי קטגוריות. אחת במסגרת פינוי בינוי שבמסגרתה צפויות להיבנות אלפי יחידות בבניינים ישנים שייהרסו ועליהם ייבנו מחדש מגדלים (ראו מפה עם מספרים) . אלא שתכניות אלה נמצאות בוועדות השונות והן זקוקות לשינוי תכניות עיר ולוגיסטיקה מורכבת. פרויקט אחד כבר לקראת סיום בהצלחה ברחוב הדקל ובקנה עוד שני מתחמים לקראת היתר: ברחוב הרב שאולי ועוד ארבעה מתחמים קיבלו את המלצת הוועדה המקומית לוועדות הארציות והמחוזיות, בהתאמה. פרסום ההמלצות והשילוט שמציבים קבלנים שנמצאים בהליך שיכול לקחת גם 10 שנים עשו את שלהן במחירי דירות יד 2 והקפיצו ללא פרופורציות דירות קטנות שעליהם ייבנו מתי שהוא דירות חדשות במסגרת פינוי בינוי למחירים לא הגיוניים. קונים מסרבים לבצע עסקאות במחירים כאלה ומוכרים לא מבצעים עסקאות.
קטגוריה שנייה : בנייה צפוייה של כ20 אלף יחידות דיור במסגרת הסכם הגג לאורך שנים, במספר מתחמים ברחבי העיר. המתחמים סומנו ומה שנדרש הוא לתכנן ולאשר בוועדות, לצאת למכרזי תשתיות בנייה וכדומה. מדובר בבנייה חדישה של דירות חדשות שחלקן, כ50 אחוז במסגרת הסכם הגג, ישווקו בהגרלה לזוגות צעירים. 25 אחוז מאותן דירות לזוגות צעירים שמורים לתושבי העיר אשדוד זכאי משרד השיכון. השאר, במסגרת הגרלה, ישווקו לכלל זוגות צעירים בישראל.
בחודש האחרון במסגרת הפרויקטים שמובילה, מקדמת ודוחפת מינהלת הסכם הגג באשדוד בראשותו של מהנדס אייל דוידוביץ' הדברים זזים בשני מתחמים עיקריים. במתחם מגרש האימונים ברובע ב', סמוך למתחם סטאר סנטר , שם התכנית היא לבניית כ700 יחידות דיור, ומתחם שני הוא הקמת שכונה חדשה לגמרי במתחם פארק לכיש, בצפון מערב העיר, סמוך לנמל אשדוד.
במתחם האימונים, שם העבודות נכנסו לשלב מתקדם מההיבט של פיתוח הקרקע. כמו כן ישנם מכרזים שכבר יצאו לקבלנים ויזמים לבניית הדירות על ידי רשות מינהל מקרקעי ישראל. דוידוביץ אומר כי בהערכה שלו כי בעוד 8 חודשים ייפתחו ההגרלות לזוגות צעירים לאותן דירות שייבנו עבורם. (ראה בהמשך ראיון) ההערכה היא כי דירות אלה יהיו מוכנות לאיכלוס מהיום 5 שנים קדימה בהערכה גסה.
בפארק לכיש מתכוננות להיבנות בסך הכל 3000 יחידות דיור, בשתי פעימות. מדובר בהקמת שכונה חדשה לגמרי שתכלול בשלב ראשון עבודות פיתוח עך כל השטח שיארכו כ24 חודשים. מכרזים על כך פורסמו השבוע. עלויות הפיתוח בעשרות מליוני שקלים יושתו על העירייה, מתוך כספים שיגיעו ממשרד השיכון במסגרת הסכם הגג. במקביל לעבודות הפיתוח שם התכנית היא להוציא למכרז קרקעות לבניית דירות במסגרת שלב א' של הפרויקט . מדובר מחצית מסך הדירות, כלומר כ1500 יחידות וכן מוסדות ציבור. גם כאן 50 אחוז מסך הדירות ישווקו לזוגות צעירים. הקבלנים מתחייבים לבנות גם כאן דירות של 4 חדשים לזוגות צעירים, שישווקו, כך מבטיחים בעירייה וגם ראש העירייה, ד"ר יחיאל לסרי בכמיליון שקלים. השיווק לדירות אלה יעשו במסגרת הגרלה לכל הזוגות צעירים בישראל, כאשר 25 אחוז שמורים לתושבי העיר אשדוד.
אם מחברים את שני המתחמים יוצא איפה שלצעירי העיר בשלב א' של התכנית ישווקו כ1100 דירות של 4 חדרים במחיר של כמיליון שקלים. מתוכן, על פי מתווה של הסכם הגג, כאמור, מול עיריית אשדוד לצעירי אשדוד יישמרו 25 אחוז תושבי העיר ובהערכה גסה כמובן מדובר בכ350 יחידות דיור רק לצעירי אשדוד. כמובן שצעירי העיר יוכלו להתמודד פעמיים, גם על המקום השמור לתושבי אשדוד וגם על הנותרים.
ובנוסף לשני מתחמים אלה, ישנם עוד כעשרה מתחמים ברחבי העיר שעליהם ייבנו דירות להשכרה ודירות לשיווק ומכירה, ובסך הכל מספר הדירות יגיע לכ20 אלף יחידות, אלא שעל אותם שאר מתחמים למעט מתחם ברובע יג', שמיועד לבניית דירות להשכרה בלבד , עתיד בנייתן הוא רחוק מאוד ויש כעת רק תכניות בלתי מאושרות.
"בעוד 8 חודשים יערכו הגרלות לדירות במחיר מיליון שקלים"
יו"ר מינהלת הסכם הגג מהנדס, אייל דוידוביץ משמש ראש מנהלת הסכם גג של אשדוד ממאי 2018. הוא בעצם הקים את המנהלת שמונה כיום 5 עובדים ועוד כל מיני יועצים ופרילנסרים שיושבים כולם במשרד מפואר ברחוב האורגים באשדוד. לפני זה שימש 3 שנים בנתיבי ישראל הייתי סגן סמנכ"ל הנדסה ונתיבי ישראל, סגן מהנדס העיר אשדוד ולפני זה שימש כמנהל פרויקטים בחברות פרטיות וגם בצבא עסק בניהול פרויקטים. הוא מהנדס אזרחי, בוגר טכניון, תואר ראשון ותואר שני במינהל עסקים באוניברסיטת בן גוריון.
ש. אתה מנהל את פרויקט הסכם הגג מ-2018 על מה מדובר?
"בהסכם הגג זה הסכם שחתמה מדינת ישראל בעיריית אשדוד לטובת הקמה של 30 אלף יחידות דיור בעיר באשדוד בשישה עשר מתחמים שוינים, ההסכם בעצם קובע שעיריית אשדוד דואגת לכל הפיתוח ולכל מה שנדרש לטובת השכונות החדשות ובתמורה היא מקבלת תקציבים מהמדינה על מנת לעשות את כל עבודות הפיתוח ואת כל התשתיות במסגרת ההסכם העירייה מקבלת גם תקציב לביצוע עבודות בשכונות הישנות וגם תוספת עבור שידרוג מבנה ציבור. זה מה שההסכם קובע, ההסכם נחתם באוקטובר 2017 כמו שאמרתי אני הגעתי במאי 2018 השכונות שלנו מפוזרות, חלק שכונות קטנות מתחמים קטנים…"
ש. כשאתה אומר 16 מתחמים ועליהם בנו שכונות חדשות?
"אז אני אסביר, חלק מהמתחמים הם מתחמים קטנים מתחמים ברמה של 200 יחידות דיור חלק מהמתחמים הם גדולים למשל שכונת פארק לכיש שיש שם 3000 יחידות דיור הרובעים הדרומיים שבמקור בהסכם היו 16 אלף יחידות דיור".
ש. הכל במסגרת הסכם הגג?
"הכל במסגרת הסכם הגג, אבל היום אין 16 אלף אנחנו מצמצמים את הרובעים הדרומיים אנחנו כנראה נגע ל-8 אלף יחידות דיור…"
ש. אז לא יהיו 30 אלף יחידות?
"זה לא יהיה 30 זה יהיה פחות יחידות דיור, זה יהיה פחות או יותר, היום אנחנו מעריכים שזה יהיה מסביב כ-20 אלף יחידות דיור"
ש. למה הירידה הזו?
"בגלל שבחלק מהשטחים שבנו עליהם למשל ברובעים הדרומיים שתכננו לבנות על רוב השטח, העירייה ומשרדי השיכון החליטו להצטמצם לשטחים שיותר צמודים לעיר ולא לעשות את הפיתוח שתוכנן במקור אלא לעשות פיתוח מצומצם".
ש. אתה יכול להגיד לי באיזה גדלים של דירות, בהתייחס לזוגות הצעירים ?
"כן. בגדול בהסכם הגג קבע ראש העיר שיהיה תמהיל ליחידות דיור של 40% מהיחידות דיור עד 75 מטר מרובע 40% עד 100 מטר מרובע ו-20% יותר מ-100 מטר מרובע זה התמהיל שקבע ראש העיר ואיתו אנחנו נצמדים בעצם לכל מתחמי הסכמי הגג".
ש. ואתם יכולים לעמוד במשימה הזו, כי קבלן לבסוף חושב על שורת הרווח ולמכור דירה במיליון האיכות תהיה בהתאם
"במסגרת מחיר מופחת ואנחנו ראינו את זה בתוצאת מהמכרזים הראשונים שיצאו במתחם מגרש האימונים יצא מכרזים ראשונים שיש כבר יזמים ראשונים ובאמת יהיו שם דירות פחות ממיליון שקל, הדירות של 75 מ"ר יהיו גם לפי פרסום של המינהל אז יוצא 990 ואנחנו לפי החישובים שלנו אפילו יהיה פחות".
ש. כאתה מדבר על פחות ממיליון לדירה את מדבר על רק מתחם האימונים?
"בכל המתחמים זה יקרה. שם יש כבר יזמים אז אני יכול להגיד לך. במגרש האימונים 672 יחידות דיור מתוכם חצי מחיר מופחת, חצי מיחידות הדיור גם היחידות דיור שמחירו מופחת לא כולם יהיו במיליון חלקם יהיו בתמהיל דירות 3 חד'…
ש. ואני שואל איך אתם מגינים על טיב הבנייה. במיליון שקל היזם יעדיף לחפף
"בגדול המפרטים של מחיר למשתכן באים על ידי המדינה ואנחנו לא מפקחים על הבניה, זאת אומרת הבניה היא לא בפיקוח שלנו. מאחר והיחידות דיור בעצם נמצאות בפרויקטים שהם 50 אחוז 50 אחוז הקבלן לפי הערכה שלנו הוא לא יעשה דירה אחת דפוקה דירה אחת טובה".
ש. למה לא?
"כי הוא עושה לובי… כשהוא עושה שטחים משותפים הוא ישקיע בהם, הוא צריך למכור את הדירות, הלובי והחדר עגלות וכו', הוא יהיה משותף בכל הבניין, חדר המדרגות יהיו משותפים לכל הבניין, זה נכון. שכנראה יחידות הדיור במחיר למשתכן יהיו בסטנדרט יותר פשוט, אולי מהדירות שירצה למכור בשוק חופשי אבל הוא לא יוכל להרשות לעצמו אותם צוותי בנייה אותם זה לא שהוא יכול לעשות פרויקט שכולו פחות איכותי"
ש. עכשיו זוג צעיר קורא את מה שאתה אומר מה עליו לעשות?
"כרגע הוא לא יכול לעשות כלום. כרגע נבחרו היזמים, השלב הבא היזמים צריכים לתכנן את הפרויקטים ולהגיש בקשות להיתר, ברגע שהעירייה תדון בהיתרי הבנייה בעצם יפתחו ההגרלות, אנחנו מעריכים שהשלב הזה יהיה בערך בעוד 8 חודשים"
ש. הגרלות למי יזכה בדירה הזו? איך זה עובד?
"אז ככה. הצעירים צריכים להוציא את תעודת זכאות ואז כשמגיע הזמן משרד השיכון פותח באתר שלו את ההגרלה לפרויקט X ואז אותו זוג צעיר יכול להירשם להגרלה באשדוד, כרגע ההגרלות לא פתוחות. פותחים את ההגרלות ברגע…
ש. מדובר על פרויקט מגרש האימונים, אנחנו מדברים על 200 יחידות דיור?
"אנחנו מדברים על 345 יחידות דיור לזוגות צעירים"
ש. ואתה אומר זה יקרה בעוד 8 חודשים שתיפתח ההגרלה".
"נכון".
ש. בוא נמשיך בלוח הזמנים . מה יהיה אחרי ההגרלה ?
"אחרי ההגרלות בערך בעוד שנה מהיום אני מעריך תתחיל הבניה של הפרויקט ואני מעריך שהבניה תערך 3 שנים חוץ מהאיכלוס שיהיה ב-2025".
ש. מול מי עושים את זה?
"מול היזמים הם מזמינים את כל הזוגות לפי סדר שהם זכו ואז בוחרים את הדירות. מי שזכה במספר 1 הראשון שבוחר ואחרי זה 2 וכן הלאה. לפי הנחיות משרד השיכון יש להם 45 דקות לבחור את הדירה, הם באים הם צריכים לבחור".
ש. איפה כל המעורבות שלך, של המנהלת, בכל סיפור הזה?
"בבחירת הדירות אני לא מעורב. אני והמנהלת הסכם הגג אנחנו מעורבים בכל הקשור לעבודות הפיתוח, אנחנו אחראים שהיתרים של היזמים יקבלו מסלול ירוק בעירייה, זאת אומרת אנחנו נשב איתם, אנחנו מלווים כל בעיה שתהיי להם אנחנו נפתור, אנחנו נעזור להם בכל דבר שההיתרים יטוסו בעירייה, יש לנו גם משאבים בשביל זה, יש לנו דלת פתוחה אצל מהנדס העיר ובעידוד של ראש העיר אשדוד ד"ר יחיאל לסרי שמסייע מקדם ודוחף במסגרת המדיניות שהתווה בנושא".
ש. במתחם פארק לכיש כמה דירות יצאו למכרז?
"פורסמו בערך מכרז ל 1600 יחידות דיור. אנחנו מעריכים שיזמים יבחרו בעוד חודשיים שלושה חודשים. בתכנית, שהיזמים ייכנסו לעבוד על הבניינים עצמם בערך בעוד שנה וחצי. בזמן הזה אנו נשלים את עבודות התשתיות. ההערכה שההקמה תהיה בערך 3 שנים"
"כן".
ש. 1600 בשלב הראשון בפארק לכיש. מתי השלב השני ?
"בחודשים הקרובים, לא עוד הרבה זמן"
ש. יש עוד מתחם?
"יש לנו עוד מתחם אחד ברובע י"ג מתחם של דירות להשכרה אתה יכול לראות את זה. בפינת רחוב מנחם בגין בני ברית יש לנו 440 יחידות דיור להשכרה"
ש. מי בונה מי משווק?
"מי שישווק את המתחם זה חברה 'דירה להשכיר' של משרד השיכו. הם בעצם הם בוחרים יזם, היזם בונה את כל יחידות הדיור, הוא אחראי להשכיר אותם, גם פה אנחנו אחראים על עבודות הפיתוח. שאר הפרויקטים שלנו יש לנו בקרית חלוצים שאנחנו מקדמים ברצועה על בני ברית ובשטחים שמאחוריהם. אנחנו מקדמים את מה שנמצא ברצועת בני ברית, ברגע שיתברר נושא הוטמ"ל (ועדה לתכנון מתחמים מועדפים) נראה מה נעשה בשטחים העתידיים אנחנו מקדמים עוד ליד הדיונה ברובע י"ג וט"ז".
ש. על הדיונה?
"בשיפולי הדיונה. יש לנו עוד פרויקט בט"ו שמדובר שירד מ-1000 ל-200 יש לנו פרויקט בסיטי ליד מרכז כיוונים 285 יחידות דיור, יש לנו פרויקט במע"ר דרום זה מתחם של המדינה שיהיו 400 יחידות דיור".
ש. יש לך סיוע מראש העיר, מעיריית אשדוד, הם תומכים, עוזרים?
"בכל מה שצריך. אני כפוך למנכ"ל העירייה, אילן בן עדי. כל מה שצריך עוזרים. גם מהנדס העיר, דורון חזן. כמובן גם ראש העיר. כל מה שצריך נפתר. פעם לחצי שנה שנה פותרים את כל הסוגיות שיש בהם מחלוקת באופן כללי מול משרד השיכון. יש שיתוף פעולה כי זה אינטרס משותף ברגע שראש העיר קבע שיחידות דיור חשובות לו זה אינטרס משותף בכדי לקדם את היחידות האלה לזוגות צעירים כמה שיותר מהר. אני חושב שהתחדשות עירונית וגם הסכם הגג ישנו את הפנים של אשדוד אני חושב שברגע שיהיו הגרלות ראשונות הציבור יתחיל להרגיש את השינוי והיכולת לקנות דירה באשדוד.
ש. אבל זה תהליך ארוך..
"נכון, התהליך של הקמת השכונה הוא תהליך ארוך. צריך בשבילו סבלנות אבל אני חושב שעובדה שהיום יש אופק לזוגות הצעירים, בניגוד לפני כשנתיים שאפילו לא היה סיכוי. לא היה כלום בעיר אשדוד, כשיש אופק יש שינוי. זה החזון של ראש העיר לעיר וראוי שהציבור יעריך זאת"
