כולנו רוצים להיות בעלי בתים, ואם אפשר אז גם של יותר מבית אחד, בבקשה. השאיפה הזו, לארבעה קירות משלנו שיבטיחו יציבות וקורת גג, משותפת להרבה מאוד ישראלים. אך מעבר לרכישת בית למגורים, תחום הנדל״ן ככלל הפך בשנים האחרונות לנגיש גם עבור משקיעים קטנים, אשר מנסים למנף את כספם . בשנים האחרונות מוקמות יותר ויותר קרנות השקעה המאפשרות להשקיע במיזמי נדל״ן מניב שונים, בין אם זה נדל״ן למגורים או עסקי, בסכומי השקעה נמוכים יותר. אך לצד החלומות על מיזמי כפרי גמלאים בפלורידה ומגדלי דירות להשכרה במטרופולינים הגדולים ברחבי אירופה וארה״ב, ישנן גם לא מעט השקעות נדל״ן בחו״ל שלא צלחו, ואף הסבו למשקיעים לא מעט הפסדים ועגמת נפש. אז איך אפשר אולי להימנע ממלכודות דבש ומה חשוב לדעת על השקעה בנדל"ן?
איך עובדת השקעה בנדל״ן בחו״ל?
עם כל קרן נדל״ן חדשה, ישנן עסקאות השקעה בנדל״ן השונות זו מזו באופי הנכס ומצבו, באופן ניהול ההשקעה וחלוקת הרווחים בין החברה המנהלת למשקיעיה. חלק מהקרנות ישקיעו עבורכם רק במיזמים קיימים, במטרה ליהנות מדמי השכירות השוטפים ומאפשרות לרווח בעת מכירה חוזרת של הנכס, לאחר השבחתו תוך שנים ספורות. במקרים אחרים תוכלו להיות שותפים לרכישת קרקע להקמת פרויקט מראשיתו ועד סופו במטרה למכור את הנכס ברווח. קרנות שונות מתמקדות בהשקעה באזורים גיאוגרפיים שונים, אך רובן מתמקדות בדרך כלל בארה״ב, קנדה ואירופה. השקעה בקרנות הנדל״ן כרוכה לרוב בסכום השקעה ראשוני של כ-75-100 אלף ש״ח לפחות – כאשר במקרים רבים תידרשו לשלם בנוסף גם עמלות שונות לקרן עבור הליווי השוטף, ניהול ההשקעה, רישום הנכס, תשלום מס בישראל ולעתים גם במדינה בה השקעתם. חלק מהקרנות מפרסמות תשקיף מסודר הכולל פרטים מלאים על אופי הפרויקט המוצע להשקעה, בעוד שאחרות מסתפקות באפשרות להציע את הפרויקט ל-35 משקיעים בלבד או למשקיעים העומדים בהגדרה של משקיע כשיר על פי חוק.
מה כדאי לבדוק לפני שמחליטים להשקיע בנדל״ן בחו״ל?
השקעה בנדל״ן היא מורכבת גם בישראל, ועל אחת כמה וכמה כאשר היא נמצאת במקום רחוק מעבר לים, מקום בו מעולם לא ביקרתם כנראה ושאינכם בקיאים במצב השוק בו והרגולציה החלה עליו. לכן צריך לבדוק היטב במה אתם משקיעים ולא להסתפק בהבטחות כלליות ובמצגות מעוצבות. בדקו מהו אופי הפרויקט, תוך כמה זמן צפוי מימוש הנכס והאם יש הכנסות שוטפות לאורך התקופה או רק בעת המכירה. בדקו האם אתם תהיו רשומים כבעלים משותפים בנכס – או שאתם רק מספקים מימון לקרן הנדל״ן תמורת הבטחה להחזר – והאם הקרן משקיעה בפרויקט גם מכספי החברה עצמה. בדקו מיהו הגוף בו אתם משקיעים, מה הוותק שלו בתחום הנדל״ן, באילו פרויקטים קודמים השקיע ומה היו התוצאות שם, האם זהו גוף מוכר שעומדים מאחוריו גופים משמעותיים כמו בנק מלווה, ומשרדי רו״ח ועו״ד ידועים. בנוסף מומלץ לבדוק כיצד תוכלו להתעדכן במידע על מצב הפרויקט לאורך תקופת ההשקעה ולוודא שמסמכי העסקה והעלויות הכרוכות בה מוצגים בפניכם בשקיפות מלאה.
השקעה בנדל״ן עשויה לגוון את תיק ההשקעות שלכם. גם גופים מוסדיים רבים המנהלים את כספי קרנות הפנסיה וקופות הגמל שלנו מפנים בשנים האחרונות סכומי השקעה לא מבוטלים למיזמי נדל״ן שונים, ישירות או באמצעות קרנות השקעה המתמחות בהשקעה בנדל״ן. אך כדי לעשות זאת ובאחריות חשוב שתיק ההשקעות יהיה מפוזר על פני סוגי השקעה שונים. צריך להבין שהשקעה בנדל״ן עשויה לארוך זמן ארוך ושבמהלכה הכסף שלכם פחות נזיל. כמו בכל השקעה אחרת גם כאן צריך לבדוק במה אתם משקיעים ולהבין את הסיכונים הגלומים בהשקעה מסוג זה. לעיתים ישנו חשש להשקיע בעסקה שפרטיה אני מובנים די הצורך, ואז אפשר להיחשף להשקעה בנדל״ן באמצעות השקעה בנכסים פיננסיים המשקיעים בחברות נדל״ן או במדדים העוקבים אחר ביצועיהן.
