ashdod10 logo

פסק דין שמנפץ את חלום ההשקעה: המשולש החקלאי יוחזר למינהל מקרקעי ישראל

לפני כעשרים שנה, רבים מתושבי העיר שהיו להם כמה מאות אלפי שקלים ״מיותרים״ חיפשו אפיקי השקעה טובים. רבים מהם נהרו לרכוש קרקע במשולש החקלאי הסמוך לרובע ז׳ החרדי מתוך תקווה שהקרקע תאושר בעתיד לבנייה, והרווח יזנק בבת אחת במאות ואלפי אחוזים. בעקבות פסק דין שהתפרסם השבוע, ההשקעה במשולש ירדה לטמיון לאחר שנקבע כי הקרקעות החקלאיות, שהיו בבעלות חברת ״יכין קק״ל״, יחזרו לרשות מקרקעי ישראל ובעלי הקרקע יפוצו בסכום זעום
מנחם גלילי | חמישי, 10 מאי 2018 01:21

רבים מהחרדים הגרים סמוך השקיעו במשולש החקלאי, תוך תקווה וצפייה שהמחיר יזנק, ודונם יימכר בין חצי מיליון למיליון שקלים, ויהיה בכיסם כסף לקנות דירות לילדיהם. כבר אז לפני פרסום הידיעה על הפשרת הקרקע, דונם נמכר בששת אלפים ש״ח, אח״כ טיפס לששת אלפים דולר, אלה שלא האמינו בעתיד ״המשולש החקלאי״ הזדרזו למכור כל דונם שקנו בששת אלפים דולר, במחיר בין מאה למאה וחמישים אלף שקלים לדונם. והיו גם כמה כאלה שמכרו במחיר כזה. מנגד היו עשרות ומאות קונים ״שנתקעו״ בתקווה שיום אחד יופשרו הקרקעות לבנייה. אבל כל הניסיונות והקשרים הפוליטיים שהופעלו העלו חרס, משרד הביטחון ומפעל אלתא הסמוך התנגדו, בגלל הקשר האלקטרוני שבין מפעל אלתא לבין בסיס חיל האוויר, ובנייה לגובה ישבשו את הקשר הזה.בעלי הפרדסים ״במשולש החקלאי״ חיו בתקוה משנה לשנה, וכך מזה כעשרים שנה הפרדסים בעינם עומדים.

המשולש החלקאי באשדוד

השבוע פרסם העיתונאי יעקב ריינס מעיתון ״המודיע״ כתבה על המשולש החקלאי תחת הכותרת: ׳פיצוץ הבועה של ההשקעה במשולש החקלאי של אשדוד׳. וכך הוא מציין: ״לפי הערכות שונות, אלפי משפחות בציבור החרדי השקיעו בקרקע הזו, מתוך תקוה שיוכלו לחתן את ילדיהן מהשקעה זו. הקרקע שווקה בשעתו בסכומי עתק של יותר ממאה אלף שקל לדונם אחד. המחיר ששולם בפועל לבעלי הקרקע, עמד על 6 אלף דולר בלבד. יתרת הסכום הלכה למתווכים, שלהם בוודאי היה קל יותר לחתן את ילדיהם. עכשיו בואו נעשה חשבון קצר ונוקב: נניח ששער הדולר באותן שנים עמד באיזור ה-5 שקל לדולר (היום ימים) . זה אומר שדונם קרקע היה שווה שלושים אלף שקל, וזה גם הסכום שנרשם בחוזה מול בעלי הקרקע. בפועל, כל דונם קרקע נמכר במעל מאה אלף וחמישים אלף שקל (הכל תומחר אז בדולרים), והאברכים עוד היום בטוחים שהם עושים את עיסקת חייהם.

753

אגב, המחיר הסופי לדונם קרקע נקבע לפי מספר המתווכים שהיו בדרך. עם כל מתווך שנוסף לעיסקה - המחיר צמח כלפי מעלה והכל על חשבון פת לחמם של האברכים״.

אבל הנושא הוא לא המתווכים אלא הכרעת השופט אהרון מקובר, בבית המשפט המחוזי, שקבע השבוע כי הקרקעות החקלאיות, שהיו בבעלות חברת ״יכין קק״ל״, יחזרו לרשות מקרקעי ישראל, שתפצה את בעלי הקרקע בסכום זעום על גבול המגוחך בערך 50-60 אלף שקל לדונם.

ומה זה קשור למשולש החקלאי, לפי חלק מההערכות למעלה משלושת אלפים דונם, היה שייך לחברת ״יכין קק״ל״ - שמתווכים ממולחים מכרו את הקרקע לאברכים תמימים.

לחברת יכין קק״ל, שעסקה בנטיעת פרדסים ובהקמת בתי אריזה, היו קרקעות חקלאיות בכל איזורי הביקוש במרכז הארץ, כולל 2000 דונם בבני ברק, שכעת לאחר הכרעת השופט הקרקע תחזור למינהל מקרקעי ישראל (רמ״י) והיא תשווק אותו במכרזים מסודרים.

יכין חק״ל הוקמה לפני 65 שנים ועם הזמן נקלעה החברה, שהיתה איחוד של שתי חברות, ההסתדרות הכללית והסוכנות היהודית, לקשיים והיא נרכשה על ידי המיליארדר היהודי סמי שמעון, לפני עשרים וחמש שנה. המכירה גם כללה את חובותיה של החברה, שנאמדו ב-56 מיליון דולר.

סמי שמעון היה איש עסקים משופשף והוא לא רכש עסק מופסד עם חובות עתק, רק כי היה לו לב יהודי רחב ורצה לעזור לחברה במצב של פשיטת רגל. לטענת שמעון, שנפטר לפני תשע שנים, הוא החליט לרכוש את החברה לאחר שקיבל התחייבות מאריאל שרון - שהיה בשעתו שר השיכון ויו״ר מועצת מקרקעי ישראל - לפיה כל חוזי החכירה של הקרקעות שברשות החברה יחודשו, על פי תנאי החכירה הישנים.

מה הם ״התנאים הישנים״ שסמי שמעון הסכים לשלם תמורתם סכום כה עתק ? אז זהו, שתנאים אלו העניקו לחוכר (במקרה שלנו, חברת יכין קק״ל) זכות ליזום שינוי של יעוד הקרקע מחקלאות לבניה ובדרך לצחוק כל הדרך אל הבנק. אבל יש גם תנאי חכירה חדשים, הקובעים כי חוכר קרקעות חקלאיות מחוייב להשיבן למינהל מקרקעי ישראל, שתעמידן למכרז מחודש. ומה המינהל ישלם לו עבור הקרקע. בעיקרון כלום, אם יתנו לו תשלום של כמה שקלים, עליו להגיד תודה.

שרון הבטיח ? אז הבטיח

כאן אנחנו מגיעים לשיטת ה״סמוך״ הישראלית. ההתחייבות של שרון לסמי שמעון נאמרה לו בפגישה אישית, שלא תועדה בשום מסמך רשמי. המינהל מצידו התכחש להבטחה בעל פה של שרון, ואף טען כי גם אם שרון הבטיח - היא ניתנה ללא כל סמכות. סמי שמעון נפטר לפני תשע שנים והנאמנים שהיו אחראים על העיזבון שלו המשיכו לנהל את המאבק המשפטי שהוא החל עוד בחייו, מאבק ארוך וממושך שפירנס לא מעט עורכי דין בכירים, כמו יגאל ארנון, יעקב נאמן ודובי וייסגלס.

העדויות שהציגה חברת יכין חק״ל במשפט כללו בעיקר עדויות שמיעה מאנשיו של שמעון, אך גם מכתב ששלח בספטמבר 1993 מיכאל ורדי, לשעבר מנכ״ל מינהל מקרקעי ישראל, לעו״ד דב וייסגלס (שייצג את יכין-חק״ל), בו התחייב לקיים את ההבטחה שניתנה לשמעון.

השופט, אהרון מקובר, השתכנע כי שרון אכן הבטיח בשלב כלשהו ובאופן כללי כי חוזי החכירה יוארכו לפי התנאים הישנים אך לדבריו, לא היה ברור מהעדות של ורדי, מה בדיוק הבטיח שרון ומתי ניתנה ההבטחה.

העובדה שדבר קיום ההוכחה לא הוזכר כלל בהסכם הרכישה של יכין חק״ל, החלישה משמעותית את הטיעון של שמעון, לפיו החליטה לרכוש את החברה רק בעקבות ההבטחה שקיבל. ״אין זה סביר ולא מתקבל על הדעת שהבטחה כה משמעותית לא עוגנה כלל בכתובים ולא מצאה את ביטויה בהסכם הרכישה של יכין חק״ל, כתב השופט בהכרעתו. ״כל שהוכח הוא, שניתנה על ידי שרון בשלב כלשהו הבטחה כללית בולתי מסויימת, בנוגע לתנאי חוזי החכירה בתקופת החכירה הנוספת״.

עם זאת, לפני שחתם על ההכרעה, שמשתרעת על פני 83 עמודים, מצא השופט לכתוב: ״קשה היה להימנע מתחושה מסויימת של אי נוחות, שהרי נמצא שניתנה לשמעון הבטחה על ידי שר בישראל, ובדיעבד, לאחר בדיקת הדברים לעומקם, נקבע שההבטחה אינה עומדת באף אחד מהפרמטרים הנדרשים לצורך היותה הבטחה שלטונית מחייבת - נעדרת מסוימות, ללא הכרת החומר במלואו, ללא כוונה לתת לה תוקף משפטי, וללא סמכות״.

כחלון נגד קרקעות חקלאיות

בהקשר של קרקעות חקלאיות חשוב להכיר את עמדתו של שר האוצר, משה כחלון שכן יש לה השפעה מהותית בכל מה שנוגע לתחום זה. כחלון אחראי כיום באופן ישיר על רשות מקרקעי ישראל והוא סימן זה מכבר את הקרקעות החקלאיות, שמבחינתו אמורות לחזור לרמ״י בסוף תקופת החכירה ולא לאפשר לחקלאים לספסר בהן.

בהובלת כחלון, גובשו כללים נוקשים יותר לתהליך השבת קרקע חקלאית למדינה, באופן שמאפשר להפקיע את הקרקע מהחקלאי ורק אחר כך לדבר איתו על הפיצוי. חלק מהכללים החדשים קובעים, כי אם החקלאי ישתף פעולה, ישולמו לו תוספות שונות, עד גובה מקסימלי של 50-60 אלף שקל לדונם (כשמדובר במטעים). אם לא, הוא יקבל עוד פחות.

ארגוני החקלאים, כמובן, מוחים על התהליכים הללו, בעיקר כשהם ננקטים על ידי הוועדה למתחמים מועדפים לדיור (וחמ״ל), ומאיימים ב״קץ החקלאות״. אבל, בסדרה של מאבקים משפטיים סביב שאלת הפיצוי לחקלאים - למשל מול חברת מהדרין, כפר ורבורג, הדרי החוף ,פרדס או יהודה, ניר דוד ופרדס אשקלון - רמ״י זכתה בנצחונות משפטיים בשאלות הפיצוי בגין קרקע חקלאית. המדיניות הנחושה של כחלון הוכיחה את עצמה, לתשומת לב אלה שעדיין חולמים להתעשר מ״סיבוב״ של קרקע חקלאית.

לפי הערכות שונות, אלפי משפחות בציבור החרדי השקיעו בקרקע הזו, מתוך תקוה שיוכלו לחתן את ילדיהן מהשקעה זו. הקרקע שווקה בשעתו בסכומי עתק של יותר ממאה אלף שקל לדונם אחד. המחיר ששולם בפועל לבעלי הקרקע, עמד על 6 אלף דולר בלבד. יתרת הסכום הלכה למתווכים, שלהם בוודאי היה קל יותר לחתן את ילדיהם

עכשיו בואו נעשה חשבון קצר ונוקב: נניח ששער הדולר באותן שנים עמד באיזור ה-5 שקל לדולר (היום ימים) זה אומר שדונם קרקע היה שווה שלושים אלף שקל, וזה גם הסכום שנרשם בחוזה מול בעלי הקרקע. בפועל, כל דונם קרקע נמכר במעל מאה אלף וחמישים אלף שקל (הכל תומחר אז בדולרים), והאברכים עוד היום בטוחים שהם עושים את עיסקת חייהם. אגב, המחיר הסופי לדונם קרקע נקבע לפי מספר המתווכים שהיו בדרך. עם כל מתווך שנוסף לעיסקה - המחיר צמח כלפי מעלה והכל על חשבון פת לחמם של האברכים״

בסדרה של מאבקים משפטיים סביב שאלת הפיצוי לחקלאים - למשל מול חברת מהדרין, כפר ורבורג, הדרי החוף ,פרדס או יהודה, ניר דוד ופרדס אשקלון - רמ״י זכתה בניצחונות משפטיים בשאלות הפיצוי בגין קרקע חקלאית. המדיניות הנחושה של כחלון הוכיחה את עצמה, לתשומת לב אלה שעדיין חולמים להתעשר מ״סיבוב״ של קרקע חקלאית