ashdod10 logo

מכה כלכלית אנושה לבן זקן: בית המשפט חשף "תרגיל מסריח" משותף שלו ושל העירייה

זה סיפור מדהים על מאבק ציבורי עיקש של אישה עקשנית אחת בודדת מול טייקון מפוצץ בעורכי דין וקשרים עם ראשי ערים ופקידים בכירים בוועדות התכנון, שלא ויתרה ולא פחדה לשמור על נכסי הציבור והביאה לצדק בבית המשפט. חברת המועצה הלן גלבר, שאף אויימה על ידי אותו טייקון, ג'קי בן זקן עבריין מורשע, שיושב בימים אלה בכלא על כך שהיא מחטטת בעסקיו, ניצחה את השחיתות. בית המשפט המחוזי קיבל עתירתה כנגד פרויקט הענק של בן זקן השווה מאות מילונים ונגד העירייה, ששיתפה עמו פעולה וביטל פרויקט בנייה של 650 יחידות דיור, שאושר בהליך כושל ופגום בוועדה מחוזית. השופטת הורתה לקיים את הדיון מחדש במועצת העיר אשדוד: "הבדיקה חייבת להיעשות על ידי הגוף האמון על רווחת העיר ותושביה, קרי מועצת העיר" קבעה השופטת. עכשיו נראה כיצד יצביעו נבחרי הציבור באשדוד?
מנחם גלילי | שישי, 09 פברואר 2018 01:18

לג'קי בן זקן היושב בימים אלה בכלא ׳חרמון׳, לאחר שהורשע בעבירות חמורות של הרצת מניות יש עשרות חברות שונות ומשונות. אחת מהן קרויה "סגול״, שהגיעה לפתחה של בית המשפט המחוזי, שקבע כי ההחלטה מה ייעשה בשטח שבבעלות "סגול" מצויה בידי מועצת העיר וקבע כי ההחלטה לבנות על השטח הזה 650 יחידות דיור על שטח קטן וצר סמוך ל״סטאר סנטר״, תבוטל. השופטת גאולה לוין קבעה כי ההחלטה תבוטל בשל פגמים מהותיים וכשלים בהחלטות מטעם רשויות התכנון באישור התכנית. העותרת, חברת מועצת העיר, הלן גלבר, שחשפה את הפרשה ועתרה לבית המשפט אף אויימה על ידי בן זקן ששיגר אליה בזמנו, מכתב מאיים מטעם עורכי דינו כי יתבע אותה ב- 10 מיליון שקלים בשל הנזקים הכלכליים שהיא גורמת לו. היום התברר כי אכן טענותיה ועתירתה היו נכונות ובית המשפט אימץ אותן.

על פי העתירה שהגישה גלבר לפני מספר חודשים לבית המשפט המחוזי בבאר שבע עולה סיפור מוזר וחשוד. לחברת ״סגול״ של בן זקן בעלות על מגרש בקצה המערבי של ה'סטאר סנטר'. על המגרש שגודלו כעשרה דונם ביקש בן זקן להקים 4 מגדלי מגורים ובהם 650 יחידות דיור, מסחר ומשרדים. אם תכנית תצא לפועל זה יהיה המתחם הצפוף ביותר בישראל ובחלק ממדינות המערב. כדי לבנות 650 דירות מסחר משרדים על שטח כה קטן, צריך גם מבני ציבור, בתי ספר, גני ילדים, בתי כנסת, מרפאות פארקים.

באופן מפתיע ומוזר לחלוטין, כך על פי העתירה של גלבר באמצעות עורכי הדין דורון טל וכפיר יפת, מתברר שבפרויקט ״סגול״ של בן זקן אין שטחים ציבוריים כמו בתי ספר, גני ילדים ועוד, שהוא כמעט בגודל שכונה ואין מקום למוסדות ציבור והמוסדות שלהם יהיו ברובע ב׳. יתרה מכך, התכנית גם "דופקת" את תושבי רובע ב' שיבקשו להגדיל את דירתם באמצעות פרויקט תמ"א 38. זאת משום שהעירייה כבר מקצה את מוסדות הציבור לפרויקט של בן זקן ולא ניתן יהיה עוד להעמיס מעבר למה שכבר העומס ושום פרויקט תמ"א לא יאושר.

 

DSC 06161 copy

המאבק של גלבר בתכנית החלה לפני מספר שנים, לאחר שהגיע אליה המידע החשוד. היא החלה לשאול שאלות ובעיקר חשפה שהתכנית של בן זקן בכלל לא הועלתה לדיון במועצת העיר אשדוד אלא הועברה ישירות לוועדה המחוזית בבאר שבע. בן זקן בעל קשרים מסועפים מאוד, פנה ישירות לוועדה המחוזית אשר לפי העתירה מדובר במחדל של הוועדה המקומית והוביל למצגי שווא בפני הוועדה המחוזית, בראשותו של יו״ר הוועדה דוד לפלר, וזה מאשר את תכניתו של בן זקן במלואה.

ועוד בטרם אושרה התכנית ביקשה גלבר פעם אחר פעם להתנגד לתוכנית, אך יו״ר הוועדה המחוזית לא איפשרה לה בנימוקים שונים ומשונים. גלבר טוענת בעתירתה על החברות האדוקה בין לסרי לבין בן זקן ועל אישור תכנית הפגום. יצוין כי המאבק של גלבר וחשיפת התכנית המוזרה הובילה את בן זקן לשגר אליה מכתב מאיים באמצעות משרד עו"ד רם כספי' ובעודו יושב בכלא חרמון על עבירות פליליות קיבל בן זקן ידיעות כי גלבר שואלת, חוקרת ועשויה להפיל לו את פרויקט הדגל שלו ששוויו מאות מיליוני שקלים. איך לכך ובהתאם לזאת הוא חשב להפחיד אותה ושיגר לה מכתב מאיים ובו כתב כי יתבע אותה בעשרות מילונים בשל העובדה שהיא מזיקה לעסקיו וגורמת לו נזקים כלכליים. המכתב היה חתום על ידי פרקליט הצמרת, עו"ד רם כספי. גלבר שחשה מאוימת הגישה תלונה במשטרה ואמרה כי אינה חוששת מבן זקן ותמשיך לעשות למען הציבור ככל יכולתה. "בן זקן לא ירתיע אותי ועוד מתאו בכלא להניא אותי מלפעול למען נכסי העיר השייכים לתושבים". מאז בן זקן לא מימש את איומו. לא תבע את גלבר. ההפך, גלבר היא זו שהגישה את העתירה נגד הפרויקט הבעייתי של בן זקן.

מהעתירה עולה עוד כי בשנת 2012 הגיש בן זקן תכנית לוועדה המחוזית לבניית שש מאות וחמישים יחידות דיור על השטח הצר, השותפים שלו לשעבר ב'סטאר סנטר' ו'חברת מנופים פיננסיים' התנגדו לתכנית של בן זקן ויו״ר הוועדה הקודם, איש ישר דרך, אבי הלר, החזיר את התכנית לוועדה המקומית, שהסירה באופן חשוד מאוד את זה מסדר יומה. גלבר הרגישה שיש ״קומבינה״ ובשנת 2012 היא דרשה להעלות לדיון את הפרויקט במליאת הוועדה שבה חברים כל חברי המועצה בראשותו של בוריס גיטרמן חברו של בן זקן. גיטרמן הבטיח לגלבר שבקרוב ייכנס את מליאת הוועדה וזה לא כינס וכך במשך כארבע שנים לא אושרה בקשתו של בן זקן, לבנות 650 יחידות דיור.

פגמים מהותיים בדרך לאישור התוכנית

בינתיים נכנס לתפקיד יו"ר הוועדה המחוזית, לדוד לפלר ובן זקן ולשניים יש חבר טוב משותף. בתרגיל תכססני שנחשף בשבוע שעבר בבית המשפט בעקבות עתירתה של גלבר, הגיש בן זקן את התכנית ישירות לוועדה המחוזית בבאר שבע ודילג על דיון בוועדה המקומית באשדוד מחשש שהיא לא תקבל אישור לכך. באופן מפתיע ומוזר, הפעם הצטרפה להגשת התוכנית גם עיריית אשדוד שבבעלותה מגרש של תשעה וחצי דונם, שחלקו מעמידה העירייה כשטח ציבורי בגן, מגרש, משחקים ועוד לפרויקט של בן זקן. יו״ר הוועדה, לפלר שזיהה שאין לו רוב השתמש בקולו הכפול כיו״ר הוועדה ואישר באפריל 2017 לחברת ״סגול״ בבעלותו של בן זקן 650 יחידות דיור על פחות מעשרה דונם. גלבר הבינה שמדובר באישור פסול עתרה לבית המשפט המחוזי.

פסק הדין בשבוע שעבר של השופטת גאולה לוין עושה צדק עם הציבור באשדוד ומסמן לעירייה ולעומד בראשה את הכיוון של הצדק הציבורי וקבע כי ההחלטה לאשר את התכנית לבן זקן נעשה בפגמים מהותיים שנפלו בדרך אישורה ובדרך קבלת ההחלטות על ידי רשויות התכנון וזאת תוך ניסיון פסול לעקוף את מועצת העיר אשדוד ולמנוע דיון ענייני בתכנית במועצת העיר על ידי נבחרי הציבור.

השופטת דחתה את הטענה כי אין צורך באישור מועצת העיר אשדוד וקבעה כי מדובר בטענה שעומדת בסתירה לחוות הדעת של היועצת המשפטית של הוועדה המחוזית בכבודה ובעצמה, וכשמדובר בתכנון סטטוטורי. "דבר שהוא חורג מניהול שוטף של הרשות וכרוך בהתוויית מדיניות והכרעות ערכיות וחברתיות, הגורם המוסמך הינו מועצת העיר ולא ראש העיר או נושא משרה אחר".

עוד נקבע, כי טעתה הוועדה המחוזית בכך שהסכימה לבקשת היזם הפרטי, לערוך שינוי בתחום התכנית – שינוי שמטרתו המוצהרת הייתה לדחוק את רגלי מועצת העיר ונבחרי הציבור ממעורבות ויכולת השפעה על הליך אישורה של התכנית – מבלי להתייחס לשינוי כזה כאל הגשה של התכנית מחדש, ואף מבלי לאפשר למי שעלול להיפגע מהשינוי בתכנית (לרבות עיריית אשדוד באמצעות מועצת העיר) – הזדמנות להשמיע את טענותיו בפני הועדה המחוזית.

551566551

במסגרת ההחלטה האמיצה, עמד בית המשפט הנכבד על החשיבות של הבאת התכנית למועצת העיר, על מנת שיוכלו להישקל שיקולים כלל עירוניים רלוונטיים, לרבות ההשלכה על תהליכי התחדשות עירונית ברבעים סמוכים, דאגה לזוגות צעירים ולדיור בר השגה. בית המשפט הדגיש, כי הבחינה של השפעות התכנית על הציבור הרחב צריכה להיעשות בגוף האמון על רווחת העיר ותושביה, קרי מועצת העיר"

גלבר יוצגה על ידי עוה"ד דורון טל ועוה"ד כפיר יפת וטענה כי מדובר "בתכנית חריגה ויוצאת דופן בטובות ההנאה התכנוניות שמוענקות ליזם הפרטי של התכנית, ובהתעלמות התכנית מצרכים ואינטרסים ציבוריים של תושבי העיר. היא מבוססת על המרת שטחי מסחר לשטחי מגורים בהיקף של 650 דירות, מבלי שהיזם הפרטי נדרש להפריש חלק משמעותי כלשהו מהקרקע לטובת הציבור".

גלבר טענה עוד כי "התכנית נשענת על שטחים עירוניים כלליים ומבני ציבור קיימים או עתידיים ברובע ב', תוך פגיעה ביכולת לפתח את רובע ב' המשווע להתחדשות עירונית". בנוסף נטען, כי ייווצרו כשלים תחבורתיים ועומסי חניה באזור.

בעתירה של גלבר מתוארת מסכת של ניסיונות חוזרים ונשנים שלה להביא את הדיון לדיון במועצת העיר, מאחר והעירייה בחתימתו של מנכ"ל העירייה, אילן בן עדי הפכה למגישת תכנית. על כזה מהלך נדרש אישור של מועצת העיר אשדוד, מה שלא נעשה בפועל. "רק בשל צעד תכסיסני של יוזמת התוכנית שונה הקו הכחול והתוכנית "מולטה" מדיון במועצת העיריה", טענה גלבר בעתירה.

לגבי הטענה של גלבר שרובע ב' ייפגע מהפרויקט טענה העירייה כי בתי הספר הקיימים ברובע מאפשרים את התחדשות הרובע ואת יחידות הדיור הנוספות. כן נטען שלא ניתנו חריגות או טובות הנאה ליזם ולכן אין מקום להתערב בהליך התכנוני. השופטת חשבה אחרת וקבעה כי לא מדובר בהחלטה טכנית או בתיקון קטן כפי שטענה העירייה. "אישור תכנית לאחר שחל שינוי בזהות מגישיה והפיכתה כתוכנית הנחזית כתוכנית מיוזמה ציבורית לתוכנית שמוגשת רק מטעם בעל עניין פרטי בקרקע אינו יכול להיחשב החלטה טכנית או תיקון מינורי".

השופטת פירטה את פניותיה החוזרות ונשנות של גלבר, בבקשה לאישור ביטולה של התוכנית. היא הדגישה את העובדה שעד להגשת העתירה לא קיבלה גלבר את תגובת עיריית אשדוד לפניות שלה או תגובה מטעם הוועדה המחוזית וכן מסמכים לא הועברו לעיונה. "גלבר פעלה בצורה נמרצת למיצוי ההליכים לאחר שנודע לה על ההחלטה" קבעה השופטת "וכאשר נמנעו מלהשיב לפניותיה חרף ההבטחה כי תינתן תשובה מסודרת בימים הקרובים. לא מדובר בשיהוי לא מהיבט סובייקטיבי ולא מהיבט אובייקטיבי".

השופטת עמדה על כך כי אישור התכנית מיום 29.1.17 הותנה בכך שהיא תיחתם כדין על ידי כל מגישי התכנית והנה במקום זאת פנתה חברת 'סגול' ישירות לוועדה המחוזית בניסיון לשכנע כי לא נדרשת חתימת עיריית אשדוד. "היה על הוועדה המחוזית לנהוג באופן שונה" קבעה השופטת בפסק דינה. "שינוי בזהות המגיש הוא שינוי מהותי. בחינת טיב השינוי היא בחינה ערכית ולא כמותית. גלומה בו אפשרות של פגיעה פוטנציאלית בציבור או בפרטים, פגיעה שייתכן שלא הייתה גלויה על פני הדברים קודם לכן. למרות שהתוכנית כוללת תכנון של עיריית אשדוד, בשום שלב היא לא נדונה במועצת העיר. לא ראיתי הצדקה להכיר בסמכות הוועדה המחוזית לשנות את התוכנית כפי ששונתה".

בסיכום פסק הדין ציטטה השופטת את בא כח המדינה כי "שווי קרקע למטרות ציבוריות אינו נמדד בערכים כספיים המשקפים את שוויים בשוק החופשי אלא נגזרת מהמידה בה מקרקעין תורמים לתכנון נכון ולהשגת איכות חיים הולמת לתושבים. השאלה היא האם לנוכח זאת רשאי היועץ המשפטי לקבוע כי לא מתקיימת "פגיעה" או שמא הבדיקה חייבת להיעשות על ידי הגוף האמון על רווחת העיר ותושביה, קרי מועצת העיר".

השופטת, כאמור, קיבלה את העתירה של גלבר והורתה על ביטול ההחלטה וכן הטילה הוצאות משפט על העירייה בסך 35,000 שקלים, שישולמו לגלבר.

גלגולו של פרויקט "סגול" השווה מיליונים

לג'קי בן זקן, היושב בימים אלה בכלא ׳חרמון׳ על עבירות פליליות חמורות לאחר שהורשע בהרצת מניות יש טכניקה שיטתית לעשות כספים רבים. הרבה בזכות קשרים מיוחדים שהוא מצליח לטוות עם ראשי ערים ובעלי תפקידים בוועדות מחוזיות כל מיני חברות וחברות בת.

כך במע"ר דרום ובפרויקטים נוספים שהוא מצליח לקבל זכויות בנייה והטבות עירוניות שאיש לא מצליח לקבל. באמצעות חברת "סגול", שהוא אחד מבעליה שלה מגרש בן 9 דונמים על שטח צר במתחם המערבי של "סטאר סנטר" שהיה מיועד למסחר הוא הצליח באמצעות קשריו ושיטותיו להפוך אותו לשטח בנייה למגורים ומאוחר יותר באופן מוזר ותמוה לקבל זכויות בנייה של 650 יחידות דיור על 4 מגדלים. מי שמבקר במקום לא מצליח להבין איך על שטח כזה קטן יכנסו 650 יחידות דיור באכלוס של לפחות כ3000 נפש. אין ספק שזו תהיה קטסטרופה לעיר בשל צפיפות שלא קיימת בכל המזרח התיכון (לא כולל עזה).

נזכיר כי כאשר הסתיימה בנייתו של מתחם "סטאר סנטר" פרסם מינהל מקרקעי ישראל מכרז למכירת שטח של כמה עשרות דונמים, מערבית למתחם. הצעתה של החברה שבה היה שותף בן זקן זכתה במכרז. בפני בן זקן עמדה בעיה גדולה מאוד. בגב המתחם על ציר ז'בוטינסקי הרצל קיים מגרש קטן בן תשעה וחצי דונם, ששייך לעירייה והוא מפריד בין המתחם הישן למתחם החדש שבן זקן ושותפיו רכשו ממינהל מקרקעי ישראל. בן זקן זמם לקחת ללא שום תמורה, את תשעה וחצי דונם של העירייה (של הציבור) המפרידים בין שני המתחמים של ה״סטאר סנטר״, ולחבר את המתחם כולו על חשבון הקרקע הציבורית. חברת ״פילגר״ שבה שותף בן זקן הגישה תכנית לעיריית אשדוד וביקשה לקבל חינם (חינם, אין כסף, ולא שווה ערך כסף) את תשעה וחצי דונם של העירייה, שערכו היה כמאתיים וחמישים אלף שקלים לדונם ועלותו הכוללת כמה מיליוני שקלים.

בתמורה, הציעה חברת ״פילגר״ לשתול עצים ועציצים במתחם שלה. אחת הבדיחות שנשמעו אז. החברה לא הציעה לשתול לא עצים ועציצים בגנים ציבוריים, לא ברחובות העיר, לא בבתי הספר, אלא בתוך ה'סטאר סנטר' שלהם. זאת בתמורה לקבל מהעירייה חינם תשעה וחצי דונם, של שטח ציבורי בצורה חצופה הגובלת בגזלת אדמה ציבורית יקרה. כך צוין בזמנו בעתירה לבית המשפט המחוזי.

חוצפה או בדיחה לבן זקן היה גב חזק בעירייה אשדוד. ראש העירייה לשעבר, צבי צילקר שניסה, בלחץ בן זקן, שוב ושוב להעביר את ה"מתנה" לבן זקן במועצת העירייה. באותו דיון דרמטי היו חסרים בוועדה שני קולות. נציגי החרדים התנגדו לכל מה קשור ל'סטאר סנטר', בגלל שהיה פתוח בשבת ובשל העובדה שספינת הדגל שלו ״טיב טעם״ היא מתחם החזיר הגדול במדינה. חבר מועצה נמרץ וישר בשם יצחק גל, שהיה לוחם אופוזיציוני נועז מאוד נגד צילקר עם "השבוע באשדוד" עתרנו לבית המשפט המחוזי בבאר שבע באמצעות עו״ד איציק ניניו המנוח. לשמחתנו, בית המשפט הבין מיד מה עומד בפניו והורה במיידי לבטל את ההחלטה הבזויה של צילקר וחברי מועצת העירייה שהיו בקואליציה עם צילקר. בית המשפט קיבל את עתירתנו, ופסל את החלטת מועצת העירייה.

בעלי חברת 'פילגר' (סטאר סנטר) שבה שותף בן זקן לא ויתרו וערערו לבית המשפט העליון וגם שם הם הפסידו ובית המשפט העליון "זרק אותם מכל המדרגות". הצדק נעשה למען ציבור תושבי אשדוד והמגרש של העירייה המפריד בין שני חלקי ה'סטאר סנטר' נותר ברשות הציבור.

אבל זה היה מצב זמני ביותר. בשנת 2008 התחלף השלטון העירוני. ד"ר יחיאל לסרי נבחר לראשות העיר ובן זקן בינתיים, מכר את חלקו ב״סטאר סנטר״ וקיבל תמורתן קרוב למאה מיליון שקלים. גם חיים רביבו מכר את מניותיו ב״סטאר סנטר״, ועל פניו נראה שבן זקן האסיר והעבריין אין לו מה לחפש במתחם ה'סטאר סנטר', ובוודאי לא בתשעה וחצי דונם שהפכו לכביש גישה לסטאר סנטר השייכים לעיריית אשדוד. ובכל זאת, הנה ההיסטוריה חוזרת ובן זקן לא התייאש.

באופן מפתיע העכיר בן זקן את נאמנותו מראש העיר הקודם, צילקר שהעניק לו ברוחב לב "מתנות" לראש העיר החדש לסרי. השניים הפכו לחברים טובים מאוד. עד כדי כך שהוא מבקר בביתו של בן זקן בחופשותיו בכלא ובכל מיני מסיבות של בני משפחתו של האסיר בן זקן. בתקופתו של לסרי הוא קידם עד מאוד את פרויקט "סגול" וקיבל רוח גבית גדולה מהוועדה המקומית. העובדה שהעירייה נמנעה מלהביא את התכנית לדיון במועצת העיר מספרת את הסיפור כולו. השותפות המלאה לטובת בן זקן. תכנית כזו בוודאי הייתה נופלת במועצת העיר. ההתנגדות הייתה גורפת. שכן הפרויקט מצפיף איזור שלם בלי שיהיו בו מוסדות ציבור גני ילדים ופארקים לפרויקט.

בן זקן ידע היטב שדיון כזה במועצת העיר יפיל לו את פרויקט חייו השווה מאות מיליוני שקלים, ובאמצעות תרגיל מכוער ומסריח נעשה ניסיון להסוות את מעורבות העירייה ובכך להוביל את התכנית ישירות לוועדה המחוזית שם זה עבר בקושי רב. זה נחשף בבית המשפט בזכות עתירה של גלבר שלא ויתרה על הזכות של מועצת העיר והציבור לדון בפרויקט כה משמעותי שיש לו השלכה על העיר ועל התושבים והצליחה בעקשנות ראוייה לשבח לבטל את ההחלטה השערורייתית ולהביא את הדיון למקומו הטבעי: מועצת העיר אשדוד.

בזה לא תם הסיפור. כעת מעניין יהיה לראות איך יצביעו חברי מועצת העיר על פרויקט שהעירייה כל כך ניסתה לא לדון בו. אנחנו נהיה במעקב צמוד.

"מפרישים לג'קי את שטחי הציבור השייכים לתושבים"

העותרת הלן גלבר, שניצחה את העירייה ואת הטייקון בן זקן אומרת כי מה שהציק לה בפרויקט שהוא לא מתייחס לציבור ולזוגות הצעירים

"התכנית כמעט ואינה מקצה כלל שטחים לצרכי ציבור. במקום שהיזם יפריש לטובת הציבור שטחי ציבור, כנהוג, מפרישים לג'קי את שטחי הציבור השייכים לתושבים. בנוסף התוכנית נשענת על מוסדות הציבור שקיימים ברובע ב'. מהלך זה פוגע בין היתר ביכולת לקדם תכניות של התחדשות עירונית ברובע אשר משווע לפרויקטים כאלו. פגיעה זו פוגעת באופן ישיר בזוגות הצעירים והתושבים הוותיקים. עצם הקצאת מוסדות הציבור לרובע חדש לטובת סגול (שנמצאת בבעלות ג'קי בן זקן) ובו בניה גבוה תחסום את הדרך לזוגות הצעירים – בניה לגובה דורשת תחזוקה חודשית יקרה, עלויות גבוהות של הדירות לעומת התחדשות רובעית שתאפשר בניה נוספת לזוגות הצעירים תוך יכולת לחיזוק הבניין, ובמחירים מתאימים לכיסם. מאידך, התושבים הוותיקים תתאפשר איכות חיים ותיטיב עמם".